相続と資産防衛 今,知っておきたい実践セミナー 

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  不動産オーナー様のための 「老朽化」のリスクマネジメント

  入居者とのトラブルを防ぐ法律知識

       平成26年5月16日

       いたむら法律事務所

    弁護士・社会福祉士 板 村 憲 作

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「老朽化」をテーマにしたのは

平成26年3月14日午前2時7分

 震源地:伊予灘 マグニチュード6.2

 防府市では最大震度5弱を観測しました。

人的被害の状況

 重傷者1名 軽傷者1名

建物被害の状況

 現在、特に大きな被害はありません。

(防府市HPより)

 

南海トラフ地震が起きたら・・・

山口県の被害想定(平成26年3月27日)

宇部市の震度

 震度5強

人的被害の予想 

 死者 29名

建物被害の予想

・全壊棟数 423棟 

・半壊棟数 3694棟

(山口県HPより)

老朽化のリスク① 

倒壊 ・・・神戸地判平成11年9月20日 

平成7年1月17日阪神・淡路大震災

・M7.2

・1階部分が倒壊

・1階住人のうち4名死亡

 

損害賠償請求の根拠は・・・

安全な建物を賃貸すべき義務の違反

・貸主・・・債務不履行

土地工作物責任(不法行為)

・占有者・・・過失責任

・所有者・・・無過失責任

 

争点・・・不可抗力だったのか?

建築当時の耐震設計基準(建築基準法など)に適合していなかった。

しかし・・・

仮に,建築当時の耐震設計基準に適合していたとしても,今回の地震で倒壊していた。

 

裁判の結果

・オーナーは土地工作物責任を負う。

・遺族に対し,合計1億2900万円を支払え。

 

裁判で考慮された事情

・建築当時の耐震設計基準に適合していれば,倒壊の状況は違ったはず。不可抗力ではない。

・本件では,地震の寄与度は50%とする。

 

老朽化による倒壊のポイント

建築当時の耐震設計基準に適合していなければ,自然災害でも賠償責任を負う。

中古物件を購入した場合も注意すべき。

建築当時の基準に適合していたが,現在の耐震基準には適合しない場合,割合的に賠償責任を負う可能性あり。

 

老朽化のリスク② 

立退き ・・・東京地判平成23年6月23日

・築39年

・木造アパート

・家賃月5万円

 

貸主のAさんは・・・アパートも古いし,周辺の再開発が進んでいるので,土地の有効活用を考えています。

借主のBさんは・・・67歳で,生活保護を受給しています。身寄りはありません。
 

賃貸借契約は・・・H18.4.15 賃貸借契約締結(2年契約)

                        H20.4.15 更新(2年契約)

H20.4頃から  アパートも古くなったんで,取り壊そうと思うんだ。それなりの金額は払うから,出て行ってもらえないかな。

 

でもBさんは・・・そんなに古くないですよ。もう歳で,足腰も悪いし,身寄りもいないし・・・ここに住めないのは困ります。

そこでAさんは・・・困ったなぁ・・・。よし,それじゃあ立退料として◯◯円払いましょう。

それから・・・

H20.8頃   Bさん以外は全員退去

H22.4.15 契約期間が満了

H22.12.13 訴訟提起

H23.6.23  判決言渡し

 

立退きの法的ルール①

1年前~6か月前までに更新拒否の通知

 ※継続使用に対しては「異議」

更新拒否に「正当な事由」が必要

 

立退きの法的ルール②

「正当な事由」を判断する5つの要素

①建物の使用を必要とする事情

②建物の賃貸借に関する従前の経緯

③建物の利用の状況

④建物の現在の状況

⑤財産上の給付(立退料,家賃免除など)

 

裁判の結果は・・・

Bさんは,Aさんから◯◯円の支払を受けるのと引き換えに,建物を明け渡せ

Q.立退料は・・・?

50万円(家賃10ヶ月分)

100万円(家賃20ヶ月分)

150万円(家賃30ヶ月分)

 

裁判で考慮された事情

Aさんは正式に更新拒否の通知を出した訳ではないが・・・

・平成20年4月の更新以降,平成22年4月15日の期間満了まで,再三再四退去を求めていた。

・これは更新を拒絶する趣旨を含むと解釈できる。

 

裁判で考慮された事情

「老朽化」「土地の有効利用」は正当事由としてやや弱いが・・・

・2年半以上の期間をかけて立退  料の提供を申し出た上,引っ越し先の物件を多数紹介するなど,誠実な対応をしている

・他の入居者が全員退去している

・立退料の申し出がある

 

 

老朽化による建替えのポイント

立退料を「計画」に入れておく

「早い時期」に交渉を始め,条件を提示する

「誠実な対応」は裁判でも重視される

交渉を行うのは「当事者」か「弁護士」

講演実績


セミナー・講演分野一覧

【交通事故】 【離婚】
【相続】 【福祉・成年後見】
【不動産】 【その他】

 ※リンクから各講座のテキストをご確認いただけます。

 ご参考になれば幸いです。



【交通事故】

H27. 4.22 認知症高齢者による交通事故の予防と法的責任 【担当:板村弁護士】
H26. 8. 8 交通事故研修-主婦休損と過失割合について 【担当:板村弁護士・藤村弁護士
H26. 7.29 交通事故研修-過失割合について 【担当:藤村弁護士】
H25. 9.10 第1回交通事故研修会 ~第1部 「交通事故と損調専門職」~【担当:板村弁護士・藤村弁護士】


【離婚】

H26. 2. 8 DV防止研修会パネリスト


【相続】
H29. 2.25 遺言書作成支援に関する留意点~遺言者に寄り添った遺言書作成に関する弁護士の意見~
      【担当:藤村弁護士】
H28. 2.27 遺産分割協議をスムーズに行う方法~遺産分割調停等の現場から観た弁護士の意見~
      【担当:藤村弁護士】
H27. 5.14 消費生活講座「よくわかる遺言」~遺心伝心~ 【担当:藤村弁護士】
H26. 6.21 賃貸住宅セミナー よくある相続トラブルとその予防法 【担当:板村弁護士】
H26. 5.16 相続と資産防衛 今,知っておきたい実践セミナー  【担当:板村弁護士】 
H26. 2.11 相続対策と確定申告・節税セミナー 【担当:板村弁護士】
H25. 5.12 消費生活講座よくわかる相続・遺言・後見


【福祉・成年後見】

H28.10.27 防府緩和医療懇話会「裁判例からみる在宅介護のリスクマネージメント」 【担当:水野弁護士】
H28. 8.23 防府ケアマネ協会研修「神戸玄関チェーン事件で考える徘徊事故のリスクマネジメント」 
      【担当:板村弁護士】
H28. 2.14 第32回華城地区社会福祉大会「老後を賢く安全に暮らすために」 【担当:板村弁護士】
H27. 7.20 ソーシャルワーカーデー「なぜ社会福祉士を取得したのか~弁護士と社会福祉士の視点の違いから~」
      【担当:板村弁護士】
H27. 1.22 介護サービスにおけるリスクマネジメント 【担当:板村弁護士】
H26.12. 5 労働者健康福祉機構の未払賃金立替払制度に関する研修会 パネリスト 【担当:藤村弁護士】
H26.10.25 介護保険サービスにおけるリスクマネジメント 【担当:板村弁護士
H26. 9. 25 施設内障害者虐待防止研修 【担当:板村弁護士
H26. 8. 4 未成年後見制度について 【担当:板村弁護士
H26. 6.11 成年後見と医療同意について  【担当:板村弁護士】
H26. 4.24 消費生活講座 よくわかる成年後見制度  【担当:板村弁護士】
H26. 4.19 介護支援専門員のリスクマネジメントセミナー  【担当:板村弁護士】
H25. 3.24 虐待防止と権利擁護を語る
H25. 2.10 「認知症疾患医療センター研修会」
H24.11.14 「H24.11.15 高齢者・障害者の権利擁護に関する弁護士会の取組みパネリスト」
H24.11. 4 第2回山口芸術短期大学キャリアアップ事業 『施設現場における虐待を考える』
H24.10. 2 平成24年度 法人成年後見研修会講師
H24. 3.27 山口県障害者虐待防止・権利擁護研修会講師(障害者虐待防止法)
H24. 3. 2  高齢者虐待対応関係者研修会講師(高齢者虐待防止法)
H23. 9.15 成年後見講義講師(山口県立佐波高等学校)
H22.11.16 成年後見活用講座講師(高齢者虐待防止法)


【不動産】
H29. 7. 8 プロが教える立退き交渉術~最近の裁判例から見る「正当事由」の感覚~【担当:板村弁護士,藤村弁護士】
H26. 4. 5 入居者とのトラブルを防ぐ法律知識セミナー   【担当:板村弁護士】
H26. 1.18 プロが教える立退き交渉術(H26.1.18) 【担当:板村弁護士】
H25.12. 8 ほっぷ主催 不動産オーナー向け資産活用セミナー 【担当:板村弁護士】
H25. 3.12 山口県土地家屋調査士会防府支部研修会


【その他】
H29. 7.19 主権者教育講演(下関工業高校) 【担当:藤村弁護士】
H29. 6.22 主権者教育講演(厚狭高校) 【担当:藤村弁護士】
H29. 3.14 主権者教育講演(萩光塩高校) 【担当:藤村弁護士】
H28.12.14 主権者教育講演(萩商工高校) 【担当:藤村弁護士】
H27.10.16 弁護士が語る、消費者トラブル 【担当:藤村弁護士】
H27.11.11 マイナンバー研修「マイナンバー漏洩の法的責任と対策」 【担当:板村弁護士】
H26.12. 4  不当要求防止責任者講習  【担当:板村弁護士
H26.11. 7 第81回民暴山口大会第23回山口県暴力追放県民大会 【担当:板村弁護士
H26. 8. 9 山口県行政書士会業務研修会-ペットに関する紛争の解決方法 【担当:藤村弁護士】
H26. 2.10 消費者教育講座~さあ,お金の話をしようか~ 【担当:藤村弁護士】
H26. 2. 1 山口県弁護士会 新人実務研修 【担当:板村弁護士】
H25.12.10 2013年度国土交通省山口河川国道事務所法律相談研修会講師
H25.11.16 山口県行政書士会 法的知識研修会 【担当:藤村弁護士】
H25.11.14 不当要求防止責任者講習
H25. 9.26 やまぐち消費者大学「情報通信サービスに関する相談と法律」【担当:藤村弁護士】
H25. 9.21 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 (再改訂版)の解説【担当:藤村弁護士】
H25. 4 .4 利益を守る契約書の作り方
H25. 2.23 山口県行政書士会法的知識研修
H24.11. 1 第21回山口県暴力追放県民大会
             大会の様子が山口新聞に取り上げられました。
H24. 9. 5  山口県証券警察連絡協議会講師
H24. 7.27 2012年度国土交通省山口河川国道事務所法律相談研修会講師
H24. 7.12 不当要求防止責任者講習講師
H23.11.16 企業防衛対策協議会講演講師(暴排条例について)
H23. 8. 9  不当要求防止責任者講習講師
H23. 8. 3  司法修習生及び若手会員対象選択型修習講師(高齢者虐待防止法)
H23. 2.15 平成22年度高等学校消費者教育講師(小野田工業高等学校)
H22. 9. 8  司法修習生及び若手会員対象選択型修習講師(高齢者虐待防止法)
H22. 7.27 山口県警 司法改革制度講演講師(裁判員裁判について)
H22. 6.14 不当要求防止責任者講習講師
H22. 3. 8  消費生活相談員養成講座講師(特定商取引法)
H21.11.26 消費生活相談員養成講座講師(特定商取引法)

遺言・相続問題に関しては、下記のページもあわせてご覧ください。

遺言・相続について 相続の流れ 相続と相続放棄
相続人・特別受益・寄与分 遺産分割の方法 遺言のすすめ



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