「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 (再改訂版)の解説

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山口県行政書士会 法的知識研修会
 
 国土交通省
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 (再改訂版)の解説
時間:平成25年9月21日 10時
場所:山口県セミナーパーク

山口県弁護士会 弁護士 藤村良平

 

1 はじめに

賃貸借契約に多いトラブル=お金
 
①毎月   家賃等未払い(解除・明け渡し)
②退去時  敷金精算、原状回復費用請求
 
退去時のトラブルがなぜ起きるのか
契約時の契約内容(双方の意思)に齟齬がある
 
一例
 山口県在住の正宗さん(男性・23歳)は、就職を機に生まれて初めての一人暮らしを始めることになった。大学時代にアルバイトで貯めたお金を使い、築6年のワンルームの賃貸マンション(家賃4万円、敷金12万円)に入居した。
 2年後、職場で知り合った春子さんと結婚することになり、2LDKの賃貸マンションに引っ越すことに。
 しかし、いざ退去の時になって、大家である荒巻さんは、タバコのヤニでクロスを汚したとして、クロス張り替え費用10万円を差し引いた2万円しか敷金を返還しないと言い出した。
 
正宗:たしかに室内でタバコを吸っていたけど、喫煙禁止とか言われていない・・・
2年しか入居していないのにクロス張り替えまで負担するのは納得できない。
 
大家さん(荒巻):タバコの臭いのする部屋では次の入居者が見つからない。
短期間で汚したのだから、取り替え費用は負担してほしい。
 
退去時のトラブル
(クロス交換費用はだれが負担すべきか?)
・そもそも決めていなかった 
・決めていたけど、認識の違い
 (オーナーが負担するはず・・・)
 (借り手が負担するはず・・・)
・よく覚えていない
 
 
【契約時】
契約自由の原則=どのような定めをするかは当事者の自由
賃貸人と賃借人の格差(知識・立場)
 
 

2 ガイドラインの概要

作成者=国土交通省住宅局
・平成10年3月 作成
・平成16年   改訂
・平成23年   再改訂
 
なぜ作成されたのか??
 
なぜ改訂されたのか??
 
ガイドラインの位置づけ
「原状回復の費用負担のあり方等について、トラブルの未然防止の観点からあくまで現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてとりまとめた」  
 ↓
【前提】
① 賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定
 
② 法的拘束力はない  
 
 

3 原状回復義務

「賃貸借契約」(民法601条~)
・目的物
・賃料
・期間
(その他=特約)
616条
「597条1項、598条の規定は賃貸借について準用」
597条1項
「借用物の返還をしなければならない」
598条
「借用物を原状に復して・・・」
 
 
原状回復義務
⇒「原状に復して」とは??
辞書的な意味
「原状」=「初めにあった状態」
 ↓
最高裁平成17年12月16日判決(事例24)
・賃借人が社会通念上の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少(通常損耗) ⇒賃料に含む
・通常損耗を賃借人に負担させるには特約が必要
 
⇒賃貸借契約の原状回復=経年変化・通常損耗以外
 
いつまで請求できるのか??
620条→600条が準用
「損害賠償・費用償還は返還から1年以内」
実務上は敷金から充当
(敷金返還請求権と損害賠償請求権の相殺)
⇒敷金がない場合や、敷金を超える原状回復が発生する場合に問題となる
 
敷金「賃貸借契約終了時に未払賃料債務や損害賠償債務を担保するもので、これらを控除した残額を返還する性質(判例)」
 
 

4 ガイドラインの中身

・目次、位置づけ、ポイント
・第1章 原状回復にかかるガイドライン
・第2章 トラブルの迅速な解決にかかる制度
・第3章 原状回復にかかる判例の動向
・参考資料
 
グレードアップ・通常損耗(賃貸人負担)と賃借人負担の区別
A+G=賃貸人の負担
A  =賃貸人の負担
A+B=(原則として)賃借人の負担
B  =賃借人の負担
201310graph10.jpg

【例:フローリングの場合】

A+G=ワックスがけ

A  =家具の設置によるへこみ、日照による日焼け

A+B=飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ

B  =落書き

 
 
 
問題:
次のような場合、賃貸人と賃借人、どちらが負担すべきでしょうか?
  ・賃貸人(オーナー)
  ・賃借人(借り手)
でお答えください。
 

 

 
 
 
 
 

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